Ένα συμβόλαιο ενοικίασης είναι ίσως το πιο κοινό νομικό έγγραφο που υπογράφουν οι περισσότεροι πολίτες στη ζωή τους. Κι όμως, λίγοι γνωρίζουν τι ακριβώς ισχύει όταν μιλάμε για ενοίκιο σπιτιού ή ενοίκιο γραφείου ή καταστήματος.
Ο νόμος τα αντιμετωπίζει διαφορετικά — και είναι σημαντικό να ξέρουμε γιατί. Η γνώση των δικαιωμάτων μας μπορεί να αποτρέψει παρεξηγήσεις, οικονομικές ζημιές και μακροχρόνιες δικαστικές διαμάχες.
Στη χώρα μας υπάρχουν, σχηματικά, δύο μεγάλες κατηγορίες μίσθωσης ακινήτων:
Η αστική μίσθωση αφορά ακίνητο που χρησιμοποιείται ως κατοικία — και συγκεκριμένα ως κύρια κατοικία του ενοικιαστή. Εδώ εντάσσεται το σπίτι ή το διαμέρισμα που νοικιάζει κάποιος για να μένει μόνιμα.
Η εμπορική (ή επαγγελματική) μίσθωση αφορά ακίνητο που χρησιμοποιείται για επαγγελματική δραστηριότητα: κατάστημα, γραφείο, αποθήκη, ιατρείο, εστιατόριο κ.λπ.
Σε αυτό το άρθρο θα ασχοληθούμε με την αστική μίσθωση, δηλαδή την μίσθωση που αφορά κατοικίες. Στο επόμενο άρθρο μας θα αναλύσουμε τα βασικά στοιχεία της επαγγελματικής μίσθωσης αλλά και τη διαδικασία εξώσεως που άλλαξε από την 1η Ιανουαρίου 2026.
Η μίσθωση κύριας κατοικίας έχει τριετή ελάχιστη διάρκεια, υποχρεωτική και για τα δύο μέρη, ακόμα και αν έχει συμφωνηθεί μικρότερος χρόνος. Αυτό σημαίνει ότι ακόμα κι αν στο χαρτί γράφουμε «σύμβαση ενός έτους», ο ενοικιαστής έχει το δικαίωμα να παραμείνει στο ακίνητο για τρία χρόνια. Ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να τον διώξει νωρίτερα – από την άλλη και ο ενοικιαστής δεσμεύεται από την τριετή διάρκεια.
Μπορεί να συμφωνηθεί συντομότερη διάρκεια αλλά αυτό πρέπει να γίνει με συμβολαιογραφική πράξη, τουλάχιστον έξι μήνες μετά την έναρξη της μίσθωσης. Στην πράξη σπανίως γίνεται κάτι τέτοιο.
Κάθε συμφωνία για το ύψος του ενοικίου και την αναπροσαρμογή του που περιλαμβάνεται στο μισθωτήριο είναι νομικά έγκυρη – ο νόμος δεν ορίζει ελάχιστο ή μέγιστο ποσοστό αναπροσαρμογής. Αν όμως δεν συμπεριληφθεί στο συμφωνητικό αναπροσαρμογή, ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να απαιτήσει αναπροσαρμογή πριν περάσει η συμφωνημένη διάρκεια της μίσθωσης!
Όταν συμπληρωθούν τα τρία χρόνια και δεν παραταθεί εγγράφως με συμφωνία των δύο πλευρών, η μίσθωση γίνεται αυτόματα αορίστου χρόνου. Ο ενοικιαστής μπορεί να παραμείνει στο ακίνητο όσο επιθυμεί, να φύγει οποτεδήποτε με μια απλή έγγραφη καταγγελία και προστατεύεται από αυθαίρετες εξώσεις. Προσοχή όμως: και ο ιδιοκτήτης μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση οποτεδήποτε (αρκεί να έχει παρέλθει η αρχική τριετία από την έναρξη της μίσθωσης) με ένα απλό εξώδικο!
Πολλές φορές ιδιοκτήτες λένε ότι θέλουν να καταγγείλουν τη μίσθωση μιας κατοικίας «για ιδιοκατοίκηση». Αυτή όμως η δυνατότητα καταργήθηκε στη χώρα μας από το 1994. Ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να διώξει τον ενοικιαστή επικαλούμενος ότι θέλει να μείνει ο ίδιος στο ακίνητο, εφόσον δεν έχει λήξει η τριετία.
Ένα μεγάλο θέμα που ανακύπτει πολλές φορές είναι οι επισκευές στο σπίτι. Σύμφωνα με το νόμο, ο ιδιοκτήτης δεν οφείλει απλώς να παραδώσει στον ενοικιαστή ακίνητο κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση, αλλά να το διατηρεί κατάλληλο καθ’ όλη τη διάρκεια της μίσθωσης. Είναι υπεύθυνος για τις αναγκαίες δαπάνες συντήρησης και αποκατάστασης των σημαντικών ζημιών (π.χ. ηλεκτρικός ή ηλιακός θερμοσίφωνας, ηλεκτρική και υδραυλική εγκατάσταση). Από την άλλη, μικρές, καθημερινές φθορές αλλά και φθορές που δημιουργούνται λόγω κακής χρήσης, βαρύνουν συνήθως τον ενοικιαστή.
Το ποσό της εγγύησης καθορίζεται από τη συμφωνία των μερών – συνήθως ορίζεται σε ένα ή δύο ενοίκια. Μετά τη λήξη της μίσθωσης, αν δεν υπάρχει νόμιμος λόγος κατακράτησης (οφειλόμενα ενοίκια ή ζημιές πέραν της συνήθους φθοράς), ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να την επιστρέψει στον ενοικιαστή. Εάν ο ενοικιαστής ζητήσει να φύγει νωρίτερα από το σπίτι, ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να παρακρατήσει το ποσό της εγγύησης, ως ένα είδος ‘αποζημίωσης’ για την πρόωρη λύση της μίσθωσης.
Τέλος, θυμηθείτε: κάθε ιδιοκτήτης οφείλει να δηλώνει όλα τα πληροφοριακά στοιχεία του μισθωτηρίου στο Taxisnet. Αντίστοιχα, κάθε μισθωτής πρέπει να αποδεχθεί το συμφωνητικό ηλεκτρονικά. Συμβόλαιο που δεν έχει δηλωθεί δημιουργεί προβλήματα και για τις δύο πλευρές.
* Το παρόν άρθρο έχει αποκλειστικά ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Για κάθε συγκεκριμένο ζήτημα που αντιμετωπίζετε, απευθυνθείτε σε δικηγόρο.
Γιώργος Παπαδουκάκης
Εφημερίδα POLIS
