Η γεωπολιτική αστάθεια και η παρατεταμένη ενεργειακή κρίση αφήνουν έντονο αποτύπωμα στην ελληνική αγορά κατοικίας, επιτείνοντας ένα ήδη οξύ στεγαστικό πρόβλημα που εξελίσσεται σε κοινωνική «βόμβα». Παρά τις παρεμβάσεις πολιτικής –με πιο πρόσφατη τη διεύρυνση της “περιμέτρου” αναφοράς της επιδότησης ενοικίου– η ουσία του προβλήματος παραμένει άλυτη: η ανεπάρκεια προσφοράς κατοικιών.
“Ανοίγει η ψαλίδα” και στις κατασκευές
Την ίδια στιγμή, η αγορά καταγράφει μια νέα, ανησυχητική διάσταση που αποτυπώνει τη διεύρυνση των εισοδηματικών και κοινωνικών ανισοτήτων. Ουσιαστικά, όπως αναφέρουν γνώστες της αγοράς, η οικοδομική δραστηριότητα εμφανίζει έντονη δυσαναλογία, καθώς από τη μία πλευρά αναπτύσσονται πολυτελείς, υψηλού κόστους κατοικίες και από την άλλη οι επιλογές για τη μεσαία τάξη συρρικνώνονται. Το «κενό» αυτό στο προφίλ των κατασκευών γίνεται ολοένα πιο εμφανές, με αποτέλεσμα η προσιτή κατοικία να μετατρέπεται σε σπάνιο αγαθό.
Μεγάλοι κατασκευαστικοί όμιλοι, πάντως, όπως η Dimand και ο Όμιλος Aktor κτλ, στρέφουν το ενδιαφέρον τους προς τη συγκεκριμένη κατηγορία, ωστόσο ακόμη και εκεί το υψηλό κόστος κατασκευής περιορίζει τις δυνατότητες ανάπτυξης.
Κόστος κατασκευής: Ανοδικές πιέσεις χωρίς ανάσχεση
Καθοριστικό ρόλο στη διαμόρφωση της κατάστασης παίζει η συνεχιζόμενη αύξηση στις τιμές υλικών κτλ. Σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ, ο γενικός δείκτης τιμών υλικών κατασκευής νέων κατοικιών αυξήθηκε κατά 3,1% τον Μάρτιο του 2026 σε ετήσια βάση.
Οι μεγαλύτερες ανατιμήσεις εντοπίζονται σε βασικά υλικά και εισροές:
Πετρέλαιο κίνησης: +21,9%
Χάλκινοι αγωγοί: +7,2%
Κουφώματα αλουμινίου: +4,8%
Τούβλα: +4,5%
Έτοιμο σκυρόδεμα: +4,1%
Αύξηση, μάλιστα, 2,5% σημείωσε ο γενικός δείκτης τιμών κατηγοριών έργων κατασκευής νέων κτιρίων κατοικιών το α’ τρίμηνο εφέτος σε σύγκριση με τον αντίστοιχο δείκτη του α’ τριμήνου 2025, έναντι αύξησης 2,7% που σημειώθηκε κατά την σύγκριση των αντίστοιχων δεικτών το 2025 με το 2024. Ενώ, σε σύγκριση με τον δείκτη του δ’ τριμήνου 2025 παρουσίασε αύξηση 1,1%, έναντι αύξησης 0,7% που σημειώθηκε κατά την αντίστοιχη σύγκριση των δεικτών το 2025 με το 2024.
Παράλληλα, ο γενικός δείκτης τιμών κόστους κατασκευής νέων κτιρίων κατοικιών παρουσίασε αύξηση 2,8% το α’ τρίμηνο 2026 σε σύγκριση με τον αντίστοιχο δείκτη του α’ τριμήνου 2025, έναντι αύξησης 3,5% που σημειώθηκε κατά την αντίστοιχη σύγκριση των δεικτών το 2025 με το 2024. Ειδικότερα, η αύξηση αυτή οφείλεται στην αύξηση του δείκτη τιμών αμοιβής εργασίας κατά 3% και στην αύξηση του δείκτη τιμών υλικών κατά 2,6%.
Σημειώνεται ότι, σε σύγκριση με τον δείκτη του δ’ τριμήνου 2025 παρουσίασε αύξηση 1,1%, έναντι αύξησης 0,5% που σημειώθηκε κατά την αντίστοιχη σύγκριση των δεικτών το 2025 με το 2024. Ειδικότερα, η τριμηνιαία αυτή αύξηση οφείλεται στην αύξηση του δείκτη τιμών υλικών κατά 1,1% και στην αύξηση του δείκτη τιμών αμοιβής εργασίας κατά 1%.
Σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ, ο δείκτης τιμών κατηγοριών έργων κατασκευής νέων κτιρίων κατοικιών (δείκτης εκροών), παρουσιάζει τη μεταβολή των τιμών που καταβάλλονται στους κατασκευαστές- εργολήπτες των διαφόρων επιμέρους τμημάτων κατασκευής νέων κτηρίων κατοικιών κατά την ανάθεση κατασκευής των έργων.
Ενώ, ο δείκτης συνολικού κόστους κατασκευής νέων κτιρίων κατοικιών (δείκτης εισροών), παρουσιάζει την εξέλιξη του κόστους στο οποίο υποβάλλεται ο κατασκευαστής μιας τυποποιημένης κατασκευής (πολυκατοικίας) και υπολογίζεται βάσει των τιμών των υλικών και της αμοιβής εργασίας που καταβάλλει.
Αγορά ακινήτων: Συνεχιζόμενη άνοδος τιμών
Στο μεταξύ, τα τελευταία στοιχεία της Τράπεζα της Ελλάδος επιβεβαιώνουν τη διαρκή άνοδο των τιμών. Τα νέα διαμερίσματα κατέγραψαν αύξηση 6,8% και τα παλαιά 7,6%, με τη Θεσσαλονίκη και την περιφέρεια να υπερβαίνουν την Αττική σε ρυθμούς ανόδου.
Παράλληλα, σύμφωνα με τον δείκτη SPI της πλατφόρμας Spitogatos:
Οι τιμές πώλησης αυξήθηκαν κατά 7,9% σε ετήσια βάση
Τα ενοίκια ενισχύθηκαν κατά 4,2%
Στη Θεσσαλονίκη καταγράφονται υψηλότερες αυξήσεις από την Αθήνα
Και βέβαια, η ενίσχυση της επενδυτικής ζήτησης ωθεί περαιτέρω τις τιμές προς τα πάνω, εντείνοντας τις πιέσεις στην προσιτότητα της κατοικίας.
Το υψηλότερο στεγαστικό βάρος στην Ευρώπη
Με αυτά τα δεδομένα, με βάση τόσο την ΤτΕ, όσο και πρόσφατη έρευνα του ΚΕΦΙΜ, η Ελλάδα εμφανίζει το υψηλότερο στεγαστικό βάρος στην Ευρώπη, με περίπου το 35,5% του εισοδήματος να κατευθύνεται στη στέγαση. Ένας στους τρεις πολίτες δαπανά πάνω από το 40% του εισοδήματός του για κατοικία.
Ενδεικτικά:
Ενοίκιο για μικρό διαμέρισμα στην Αθήνα: έως 70,2% του μέσου μισθού
Διαμέρισμα δύο υπνοδωματίων: έως 93,6% – δηλαδή απαιτείται ένας μισθός.
Τα ποσοστά αυτά υπερβαίνουν κατά πολύ τον ευρωπαϊκό μέσο όρο, επιβεβαιώνοντας το βάθος της κρίσης.
Διεθνείς επιδράσεις και εφοδιαστική αλυσίδα
Η διεθνής συγκυρία, βέβαια, επιβαρύνει περαιτέρω το κόστος. Σύμφωνα με το Διεθνές Εμπορικό Επιμελητήριο, οι εξελίξεις στον Περσικό Κόλπο και η ισχυρή εξαγωγική δραστηριότητα χωρών όπως τα ΗΑΕ και η Σαουδική Αραβία επηρεάζουν τις τιμές πρώτων υλών και δομικών προϊόντων μια και η περιοχή εξήγε σημαντικές ποσότητες.
Συνολικά και με αναφορά στην ενέργεια, στο “μπλόκο” στα Στενά του Ορμούζ έχει άμεσες συνέπειες στο κόστος κατασκευής διεθνώς.
Πολιτικές και προτάσεις: Η ανάγκη για ενιαία στρατηγική
Στο φόντο αυτό στο 11ο Delphi Economic Forum, οι ειδικοί υπογράμμισαν για άλλη μια φορά ότι δεν υπάρχει «μαγική λύση». Ο Γιάννης Μπίτζης (EY-Parthenon) τόνισε την ανάγκη για:
Αύξηση της προσφοράς κατοικιών
Αξιοποίηση ανενεργού αποθέματος
Δημιουργία μόνιμων μηχανισμών κοινωνικής κατοικίας
Κεντρική πρόταση αποτελεί η σύσταση ενός ενιαίου φορέα στεγαστικής πολιτικής και ενός ειδικού ταμείου για τη χρηματοδότηση και ανάπτυξη προσιτών κατοικιών.
Πιο συγκεκριμένα, ερωτηθείς για μοντέλα στέγασης τα οποία έχουν εφαρμοστεί στο εξωτερικό, ο κ. Μπίτζης τόνισε ότι, διεθνώς, δεν υπάρχει «μαγική συνταγή» με εγγυημένα αποτελέσματα για το στεγαστικό ζήτημα. Τα πιο επιτυχημένα μοντέλα, όπως σημείωσε, στηρίζονται σε έναν συνδυασμό πολιτικών και, πιο συγκεκριμένα, στην αύξηση της προσφοράς νέων κατοικιών, στην ενεργοποίηση ανενεργού ή υποαξιοποιημένου αποθέματος και στην ανάπτυξη μόνιμων μηχανισμών, που έχουν την αρμοδιότητα, αλλά και την ικανότητα, να διαχειρίζονται, να ανανεώνουν και να επεκτείνουν το απόθεμα κατοικιών, με συνέπεια, στον χρόνο.
Αναφερόμενος στην ελληνική πραγματικότητα, ο κ. Μπίτζης σημείωσε ότι, δεν υπάρχει ακόμα τέτοια αγορά στην Ελλάδα, όμως έχουν γίνει πολύ σοβαρά βήματα τα τελευταία χρόνια, με την ίδρυση του ΥΚΟΙΣΟ και την προσθήκη νέων μέτρων. Υποστήριξε, ακόμη, πως «απαιτείται λειτουργική εφαρμογή μίας ολοκληρωμένης στρατηγικής», υπογραμμίζοντας την ανάγκη για ανάπτυξη ενός εθνικού συστήματος που θα αυξάνει γρήγορα την προσφορά, ενώ, παράλληλα, θα δημιουργεί μόνιμο απόθεμα κοινωνικής και προσιτής κατοικίας. Μεταξύ άλλων, έκανε λόγο για την ανάγκη ενός «Ενιαίου Φορέα Εφαρμογής Στεγαστικής Πολιτικής», με ρόλο κεντρικού συντονισμού, ανάλυσης της αγοράς, ιεράρχησης αναγκών και παρακολούθησης της υλοποίησης.
Ο κ. Μπίτζης ανέδειξε, επίσης, τη σημασία ενός εξειδικευμένου «Ταμείου-Θεματοφύλακα» για τη διαχείριση και ανακύκλωση χρηματοδοτικών πόρων, και τη δημιουργία μόνιμου αποθέματος κοινωνικής/προσιτής κατοικίας, καθώς και την ανάγκη για τοπικές δομές εφαρμογής, δεδομένου ότι οι ανάγκες κατοικίας διαφοροποιούνται σημαντικά ανά περιοχή. Ιδιαίτερη αναφορά έκανε, δε, στον κρίσιμο ρόλο του εξειδικευμένου «Ταμείου-Θεματοφύλακα» στα πρότυπα των “social housing revolving funds” που λειτουργούν σε χώρες με επιτυχημένα μοντέλα, που δρα ως καταλύτης στη δημιουργία της αγοράς, στο “de-risking” των έργων, στην ανάπτυξη αξιοπιστίας για τους επενδυτές, και στην «αξιοποίηση εξειδικευμένης τεχνογνωσίας».
Ερωτώμενος για έργα που μπορούν να προσελκύσουν επενδυτές, ο Εταίρος της EY-Parthenon υπογράμμισε ότι «το κλειδί είναι η βελτίωση της οικονομικής εξίσωσης ενός έργου μέσω στήριξης, σταδιακής ωρίμανσης και απομείωσης του κινδύνου». Για να κινητοποιηθούν επενδύσεις, το ελληνικό μοντέλο – όπως είπε – χρειάζεται να μειώσει το κόστος γης, με αξιοποίηση δημόσιων ακινήτων, να προσφέρει πολεοδομικό όφελος, να επιταχύνει τις αδειοδοτήσεις και να ενισχύσει την προβλεψιμότητα των cash flows. «Αν ήμουν επενδυτής, θα εξέταζα την Ελλάδα στρατηγικά, για ανάπτυξη ώριμων ακινήτων, με καθαρές δομές έργου, απλοποιημένες διαδικασίες, πρόσβαση σε χρηματοδότηση και ουσιαστικό επιμερισμό κινδύνων», σημείωσε.
Τέλος, μιλώντας για τους άμεσους στόχους που πρέπει να τεθούν, προκειμένου να αντιμετωπιστεί το στεγαστικό ζήτημα, ο κ. Μπίτζης σχολίασε: «Στα επόμενα δύο χρόνια, θα ήθελα να δούμε τη μετάβαση από τα υφιστάμενα μέτρα, σε έναν μόνιμο μηχανισμό κλιμάκωσης της υλοποίησης. Αυτό σημαίνει την ανάπτυξη του νέου ενιαίου Φορέα Στεγαστικής Πολιτικής, μαζί με το Εξειδικευμένο Ταμείο-Θεματοφύλακα, το οποίο θα αντλεί, θα διαχειρίζεται και θα ανακυκλώνει ευρωπαϊκούς και εθνικούς πόρους, ώστε να κινητοποιεί επενδύσεις για την ανάπτυξη μόνιμου κοινωνικού/προσιτού αποθέματος κατοικιών». Και, κατέληξε ότι «είναι θέμα επιτάχυνσης της ωρίμανσης της αγοράς».
Η κυβέρνηση
Από την πλευρά της κυβέρνησης, η Υπουργός Δόμνα Μιχαηλίδου και πάλι στο 11ο Delphi Forum ανακοίνωσε πακέτο μέτρων καθώς και δράσεις για ανακαινίσεις, κοινωνική αντιπαροχή και αξιοποίηση δημόσιων ακινήτων.
Συγγκεκριμένα, η Υπουργός Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας, Δόμνα Μιχαηλίδου, τόνισε, μεταξύ άλλων: «Είμαστε πολύ κοντά στην έκδοση της Εθνικής Στρατηγικής για τη στεγαστική πολιτική στη χώρα. Πρόκειται για μια στρατηγική που αποτυπώνει τα προβλήματα και τις ανησυχίες, τόσο σε θεσμικό και οργανωτικό όσο και σε γεωγραφικό επίπεδο. Η κυβέρνηση προχωρά αυτή τη στιγμή με ένα πακέτο 43 διαφορετικών μέτρων, υπηρεσιών, βοηθημάτων και άμεσων οικονομικών ενισχύσεων, συνολικού ύψους επτά δισ. ευρώ».
Η ίδια επισήμανε ότι το κύριο πρόβλημα σήμερα στη χώρα το αντιμετωπίζουν οι νέοι, λέγοντας: «Τρεις στους δέκα Έλληνες δεν έχουν δικό τους σπίτι. Πρόκειται ακόμη για ένα από τα μικρότερα ποσοστά στην Ευρωπαϊκή Ένωση, ωστόσο πρέπει να τους στηρίξουμε είτε για να αποκτήσουν το δικό τους σπίτι είτε για να έχουν πρόσβαση σε προσιτή κατοικία».
Ανακαινίσεις
Υπογράμμισε ακόμη: «Στα τέλη Μαΐου ανοίγουμε την πλατφόρμα, ώστε 30.000 συμπολίτες μας να μπορέσουν να ανακαινίσουν τα σπίτια τους είτε για να μείνουν οι ίδιοι είτε για να τα νοικιάσουν σε άλλους πολίτες, λαμβάνοντας έως και 36.000 ευρώ για να προχωρήσουν στην ανακαίνιση».
Πρόσθεσε ότι μέσα στο 2026 θα δημοπρατηθούν 20 ακίνητα για την κοινωνική αντιπαροχή, ενώ οι πρώτες 700 κατοικίες σε ανενεργά στρατόπεδα αναμένεται να είναι έτοιμες εντός του 2029.
Σε άλλο σημείο της συζήτησης, η υπουργός ανέφερε ότι το στεγαστικό απόθεμα μπορεί να ενισχυθεί τόσο μέσω νέων κατασκευών όσο και με την επαναφορά στην αγορά υφιστάμενων ακινήτων.
«Βάζουμε μπροστά 2.300 κατοικίες, ώστε για πρώτη φορά το ελληνικό κράτος να μπορέσει, σε μεγάλη κλίμακα, να δημιουργήσει ποιοτικά ακίνητα για τους Έλληνες.
Στόχος είναι να στεγαστούν σε κατοικίες καλής ενεργειακής κλάσης δημόσιοι λειτουργοί, νοσηλευτές, γιατροί, δάσκαλοι και άνθρωποι που προσφέρουν στις κοινωνικές υπηρεσίες, οι οποίοι, με τον μισθό τους, δεν μπορούν σήμερα να ανταποκριθούν στο ενοίκιο της αγοράς», είπε.
